本文摘要：坐标成都，刚刚在淘宝上买了司法拍卖房的漂过。历程有些折腾，但幸亏最终过户完成了（12.27号拿证）。 看在我用5年前的价钱在今天买到了同样的屋子的情况下，我以为折腾的历程都是值得的。正好平安夜无人可约，一小我私家在家没事，给大家分享下我购置的履历。 一、 关于法拍房，我的结论限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数都会外，均不受限购政策影响。法拍房纷歧定自制：限购都会，通常未便宜，因为有人愿意多花钱买资格。

坐标成都，刚刚在淘宝上买了司法拍卖房的漂过。历程有些折腾，但幸亏最终过户完成了（12.27号拿证）。

看在我用5年前的价钱在今天买到了同样的屋子的情况下，我以为折腾的历程都是值得的。正好平安夜无人可约，一小我私家在家没事，给大家分享下我购置的履历。

一、 关于法拍房，我的结论限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数都会外，均不受限购政策影响。法拍房纷歧定自制：限购都会，通常未便宜，因为有人愿意多花钱买资格。冷门房源或者大户型，因为买的人少，可能会低于市场价。

是否能贷款：与普通二手房生意业务贷款实行的认定和利率一致，但在流程上会略有差别。且因为审批时间有限（10个事情日内需要付尾款），故宜提前做好贷款预审批。（纷歧定要走淘宝的贷款，自己线下找也可以，但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有中介）税费问题：与普通二手房生意业务一致，可以想法节税（成都，其它地方详询当地房管局），通常买房需要负担所有税费。过户流程：流程见下图，现在已经不如前几年贫苦，背后的许多流程都浅易处置惩罚了，不需要买家再随处跑。

可是相对普通二手房生意业务，流程会更多，不外因为完全不需要对方配合，有可能反而过户历程会更快。关于代拍：背调很重要，对自己没掌握的可以请，可是像我这样的穷人不需要。1-3%的代拍费太贵，我选择自己做背调，省钱，自担规模内风险。二、法拍房购置及过户流程选房阶段：选屋子而且做配景观察，确定你要到场竞拍的屋子。

失去：精神若干。竞拍阶段：交保证金并到场竞拍，竞拍乐成之后支付尾款（全款自己直接支付，贷款由银行放款）。失去：款项若干。

收获：房贷一笔。（通常要求10个事情日内，有协商延期可能，但不建议冒险）法院流程：法院需要排除查封（可能有多个），而且发函要求相应的房管局协助执行过户。收获：成交确认书，执行裁定书。

（详细时间看执行法官，是非都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）过户阶段：拿裁定书去相应的房管局走过户流程。获得：屋子一套。（过户2个事情日分两次跑完，拿证需要等3个事情日）三、选房阶段思量因素：是否已经取得产权证：关系到能不能过户，和是不是有二次税费，优先选择已经取证的。

无证的需要思量二次过户的税费成本。衡宇是否涉及刑事案件：如果是，了案之前不能过户。是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。

土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费）。是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处置惩罚。是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以思量。如果是十年以上长租且已经预付租金的，思量恶意租赁的可能，贫苦多不要碰。

是否满两年：不满有增值税卖方是否小我私家：如果是公司，计税方式纷歧样，会有更多的税费。是否满五唯一：小我私家所得税的加分项，有更好，不强求。

上次生意业务情况：生意业务价钱及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。

水电物业欠费情况：涉及到你的购置成本卖方税费由谁给：一般是买方，小部门法院会写明可以据实报销。实地看房而且确定衡宇现值联合以上信息确定是否值得购置，以及值得用几多钱购置。四、竞拍关键竞拍是个心理战，为了以尽可能划算的价钱拍到屋子，你需要：在选房阶段设定美意理价钱上限，凌驾此价钱时放弃竞拍，制止高价竞拍乐成忏悔。

按淘宝的规则，不到最后5分钟的延时阶段，没须要出价。在心理价内，可以适时大幅度加价，给人制造势在必得的感受。

因为人的心理价上限通常是整数，可以适当的抢整数以让自己少出钱。拖到倒计时读秒时（好比40秒内）再出价，打破对手对马上就要竞拍乐成的期待。

（对自己也是一个磨练）其实最主要的就是看空得失，按以上的方式给自己设置酷寒的规则，这样你就不会被情绪左右。五、关键质料的取得有了裁定书之后，可以在房管局拿到协助执行通知书。所需要的各项资料，都可以凭协助执行通知书到相应窗口管理调档好比：契税发票档案，衡宇摘要等。六、过户时税费审定的关键此处只思量小我私家购置住宅的情况：如果卖方也是小我私家，总税费=买方契税+卖方增值税+卖方小我私家所得税买无契税，无操作空间，实打实的来。

满两年时，无增值税，所以要优先选择满两年的屋子。竞拍未满两年的屋子时应调低竞拍价上限，包罗二次过户的情况。卖方小我私家所得税，有以下几种情况：a.按竞拍价钱的3%收取，如果不特别说明，法拍房会按这个算。b.差额20%收取，差额=竞拍价钱-上次生意业务价钱，捡漏时用这个算法，因为差额小于0时税费为0。

　　上次生意业务价钱可以直接直接拿协助执行通知书在房管局调原契税档案。　　核税时，提前见告窗口事情人员，填写相应的申请即可。c.满五唯一免征，切合此条件时可用，但需要原房主提供相应证明并加入签字，纷歧定能乐成告竣。

　　如果ab税费很高且切合c的情况下，可以联系原房主有偿加入帮助处置惩罚税费问题。　　自己省大头，原房主拿小头。

(对方没有义务无偿配合你)　　部门小地方可能也有本人不加入的措施，详细措施自行想象。　　主要的操作空间就在小我私家所得税上，看以上3种方式哪个成本最低就选用哪个，我选择b，核税效果为0，哈哈哈哈。　　值得一提的是，如果有中介或者助拍公司到场的，务必在核税过户前先商量好计税方式，否则，三方公司因为怕贫苦，没有义务和动力，可能会让你多交税。

如果卖方是企业，可以参考上表，在土地增值税的两种算法上做选择。六、细说我各个流程的心路（太长不看部门）我的选房历程：　　一切都源于我需要一个车位。小区车位太贵，20W+，而当年我以为这个钱再加点儿都可以在华阳首付一套了，于是一直没买。　　然后就是16、17年的大涨价，涨价我也就忍了，关键是随着18年5月的新政，购房资格也没了，暂时也断了我的念想。

　　19年头，偶然想起法拍房不限购，二手房价钱似乎又到了一个新的低谷，倒挂的现象基本很少了，感受差不多是个下手的时机，于是，开始看起屋子来。　　一开始我的定位很简朴，因为上班太远且堵车，需要在公司四周买一个上班利便的屋子，要上班利便而且装修好的，这样买了就可以住。

只需要近，不需要大，只思量上班需求，不思量学区配套，距离能步行最好。然后我看了几套：屋子A：3月拍卖，远多数市风物，装修68平米跃层，市场价130W，82W起拍成交166W屋子B：7月拍卖，利通时代晶座，装修95平米跃层，市场价170W，136W起拍成交213W屋子C：7月拍卖，天鹅湖花园，清水，200平米平层，市场价320W，251W起拍最终成交380W。

屋子D，7月拍卖，南湖国际社区，清水，442平米平层，市场价约500W，339W起拍，396W成交。屋子E：9月拍卖，屋子F：10月拍卖，清水，市场价约Y50W，起拍价钱X28W成交价钱X58W。XY为数字，Y=X+1。

（不想因为价钱袒露衡宇座落）　　看A的时候，刚动了买法拍的心思，虽然步行10分钟可以上班，但由于流程不相识，对风险没底，钱也没开始准备，只计划如果没人抢我就去占自制。然而成交价比市场价多36W大大的超出了我的预期，2.5W一平米的单价也让我退步。

这个时候，我得出了却论：限购的法拍房并未便宜。　　由于被A吓了，中途有良久没看房，仅偶然关注，到7月看到B。可能我对跃层有执念，小区实地看了同户型的房，拍卖的时候准备下手。

可是看到加价超出理性，最终并没有到场竞拍。进一步加深了法拍房未便宜的看法，真的有人愿意花几十万买个资格。　　差不多同时间看到C，大平层+大花园，是我喜欢的类型。

看房当天去了几十小我私家看房。凭据以前的履历，知道这个屋子最终价钱会比力高，会在我预算之外。

并没有到场竞拍。最终竞拍效果，对比市场价溢价60W。差不多这个时候我已经放弃法拍了，法拍并未便宜。

　　然而查过D所在小区的资料，以及许多大户型的成友爱况之后，我得出进一步结论：大户型成交单价更低，因为潜在买家更少，不易哄抢抬价。　　今后时开始，我主要把目的放在大户型上，偶然的时机，让我发现了F，一个流拍的屋子。F周边有几条计划中在建的门路，可以把我到公司的车程缩短到20分钟内，且自带车库，解决了我的一大需求。按老例，二次拍卖会8折起拍卖，此时开始决议买F，并着手处置惩罚贷款和背调的事情。

　　F流拍的原因：偏，只能开车收支，公共交通远。小区不大，自身无配套，需要开车出行。面积偏大，不在刚需的选择规模。

（不想泄漏自己的地址所有没有给链接信息）　　在研究好相关的计划之后，开始着手做衡宇的背调。1. 走访小区，咨询保安得知，衡宇空置，现在无人居住，屋子已经被查封两三年了。　　物业欠费n元，约5年，表现至少满二了，或许率5年以上。

2. 凭据法院的执行案件号，在中国裁判文书网上查询案件配景。　　相识到该衡宇因为民间借贷被查封，且自身有抵押贷款，而且另有两个轮候查封。

3.其中一个查封诉讼为该房的买卖纠纷，因为被查封而没有成交。　　时间17年9月，协议价钱X95W，比起拍价X28W高了67W。　　思量到成都的行情，我把心理价位上限设置在了X99W。4.关于银行的抵押贷款信息，显示该房购置时价值在X60W左右。

5. 因文书有提到　　“查询到被执行人XXX名下有位于YYY的房产(权ZZZ)，本院于2017年8月14日将上述衡宇查封。”　　“此外，未查询到被执行人名下有可供执行的产业。”　　进一步得出结论：原房主应未婚，且此为唯一住房，该住房已经取得权证。

　　综合以上信息，得出结论，衡宇现在闲置，现值X99W以上，满二且或许率满五唯一。无影响过户的案件。

从工行抵押贷款信息可知，原衡宇购置价钱约莫在X60W左右。如果我成交价钱在这个四周，差额税费很低。　　综上，思量到税费及物业欠费的问题，我把竞拍价钱设置在X80W的上限。

交保证金竞拍并付尾款　　交保证的时候我这边有些纠结，小区内有两套差不多的屋子都在我的意向中，且在同一天竞拍。因为我想选择两其中最划算谁人，于是计划两个都交保。

然而，最终因为没有想到同时竞拍两个且只能有一套竞拍乐成（悔拍不退保）的情况下应该怎么操作，最后只竞拍了一套。（另一套因为是外地法院且起拍价高，所以我没选择，最终成交价比我的低了11W。）设放心理价之后，我的计谋是：不管对手出什么价，我都在倒计时最后30秒，加一手的出价，最终，低于我心理价钱竞拍乐成。

尔后在付尾款的问题上，我这边出了些意外。　　开始找的中行做的房贷，因为贷款冲突的原因审批没过，暂时换到了民生银行。然而因为换了银行需要重新走审批流程，导致我无法在法院通告的10个事情日内支付尾款。加上银行额度管控，我从竞拍乐成到支付完尾款，用了22天，约16个事情日。

　　为了制止因为延迟付尾款而导致拍卖被打消，我需要去法院申请延期支付尾款。照我的明白，执行法官也希望早些执行，而不是再拍卖一次，所以延期应该很正常。然而这个时候才让我体会到了法院的酷寒。执行法官拒不延期，种种措施都不行。

最后的最后，找署理机构花钱搞定的延期，你们懂的。延期是可能的，可是也会有成本，差别的法院有差别的情况。签成交确认书和领取执行裁定书　　尾款支付完成之后，需要在10个事情日内去法院签成交确认书，签了这个执行法官才会处置惩罚排除查封，和出具协助执行通知书等。

　　我的实际情况，没有人见告我要干这个，我主动问到法院的署理机构才知道要先去签这个，此处延长一周。　　然后，更闹心的还在后边，签成交的时候，说是10天左右可以拿裁定，然而，自此之后，我每周打1-2个电话问署理机构和执行法官，依次划分获得了已经送房管局了、正在管理过户、就这几天了、法官还没来得及搞、房管局还没送、我去确认一下、我去确认一下、向导还没批、向导还没来得及批等回复。在我对年内过户已经不抱有任何期待，甚至怀疑背后是不是出了什么问题的时候，上周五突然通知我可以领裁定了。耗时约40天。

管理过户　　　　20号拿到裁定，立马去了房管局。先去司法窗口拿协助执行通知书复印件2份。然后拿相关文件去窗口调了档。查到了屋子应该是满五(唯一需要联系本人确定配偶情况)，上次生意业务价钱比竞拍的价钱还高10W，甚是欣喜。

　　于是在咨询窗口咨询关于个税核税的问题，窗口回复正常都是3%，满五唯一也可以，可是需要本人来。差额20%的方式，司法拍卖竞拍取得的衡宇，只有流拍可以使用(后边证明这句话是错的)。

带着疑问和伤心（没法满五唯一就要多给很多多少万了），我脱离了房管局，当日并未管理。　　周末的时候，从物业要来了原房主电话，打已往咨询满五唯一的事，确认是满五唯一。在我表现可以给一定的酬劳让她跑一趟之后，对方表现愿意配合。

我确定好时间联系即可。心里略宽，至少这几万块的税可以省下来。

（题外话：从电话相同看原业主应该性格还可以，做背调的时候就感受她是被人坑了）　　23号周一再跑房管局，计划咨询细节手续，问原业主来需要带什么证明。顺便咨询了下法拍房能否差额征收小我私家所得税的问题，咨询台的小妹妹不确定，帮助问了窗口事情人员，答日：可。于是管理相识抵，解抵越日可以过户。心得：咨询台的小妹妹也纷歧定清楚详细的政策，窗口最清楚，不确定的时候，最好换人多问频频。

　　24日再去了一趟，排号过户，除了排队比力费时间，其它一切顺利。重要的是，最坏的情况下我预计了6%的税额，实际核税2%。

　　至此一切办完，就等27号下午去拿证了。相关插曲　　原来我办了贷款，应该有中介（银行要求必须）到场的，究竟收了我这么多中介费。然而中介相当不给力，加上为了省税费，基本全程都没有中介到场。

或许也就只有拿证后办抵押才会需要中介了，谁让我想省钱呢…　　另有个插曲。该衡宇物业欠费数万，物业司理私下找我说可以免去一部门，前提是利益费…　　不喜欢这类的操作，可是对我来说，能省钱就是好的。　　查询了相关的划定，最高院的指导思想是，恒久空置物业，无特别约定情况下，应按70%收取。等我拿到房产证再去跟物业撕逼。

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